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谢逸枫:1.5万亿直接点燃房价暴涨火药桶

作者:jnls 日期:2016-4-21 16:33:11 人气:
文/谢逸枫 著名房地产专家
据老谢过去35年中国房地产市场研究,中国房价延续过去几轮暴涨逻辑,即经济下行-稳增长-货币超发-信贷加杠杆-场外配资杠杆加杠杆-投资投机入市-房贷超发-供不应求-楼市火爆-房价暴涨,这样的市场逻辑。货币超发,钱去哪了?自2009年我国货币供应增长较快,经济增速却不断下降,金融与实体之间背离日益扩大。2014年M2增长12.2%,GDP增长7.3%,2015年M2增长13.3%,GDP增长6.9%,2016年3月末M2增长13.3%,1季度GDP增长6.7%,1月新增人民币贷款2.51万亿元,其中3月份人民币贷款增加1.37万亿元,同比多增1883亿元。1季度4.61万亿元左右,超发货币未流入实体经济,落入流动性陷阱。



M2/GDP已快速攀升至205.7%,2014年。钱去哪了?可能核心是两个去向:一是维持债务循环和庞氏融资滚动,资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降。二是本轮货币宽松周期开启以来,先是2014年-2015年上半年推升股市泡沫,然后是2015年下半年以来推升一线和核心二线城市房市火爆。融资结构、资金流向和资产负债率情况均表明,融资平台、房地产和产能过剩重化工业形成了当前资金需求的“黑洞”。这三大领域的融资主体有政府信用背书或房价上涨预期支撑,财务软约束特征明显,对资金价格不敏感,通过不断占用信用资源负债维持、僵而不死,滚动成为庞氏融资。
一是维持债务循环和庞氏融资滚动,资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降。由于现金流无法覆盖借贷成本,使得低效率部门不得不靠举债维持,不断产生无效资金需求,积累债务风险。产能过剩的重化工国企、三四线城市小开发商、地方融资平台等资金黑洞不断加杠杆,1月新增人民币贷款2.51万亿元,社融3.42万亿元,大超市场预期,也表明债务雪球越滚越大,越滚越快截止2015年末,整个政府部门债务已达38.2万亿元,占GDP比重为56.5%。2008年金融危机后,政府部门的杠杆率出现了较快上升,2008-2015年期间增加了16.5%。
截止2015年末,居民部门负债27.0万亿元。其中,消费性贷款19.0万亿元,经营性贷款8.0万亿元,占2015年GDP比重为39.9%。截止2015年末非金融企业的债务总额为105.6万亿元,占GDP比重为156.1%。2008年金融危机后,非金融企业的杠杆率出现了大幅上升,2008-2015年期间猛增58.1%,即使不考虑地方融资平台的债务,杠杆率也上涨了45.4%。通过累加政府、居民、非金融企业三个部门的债务,截止2015年底,中国实体经济的债务规模为162.3万亿元,实体经济杠杆率为239.8%。从中我们可以看到2008年金融危机之后,中国实体经济的杠杆率出现了快速上升,2008-2015年期间猛增了82.8%。






二是本轮货币宽松周期开启以来,先是2014年-2015年上半年推升股市泡沫,然后是2015年下半年以来推升一线和核心二线城市房市泡沫,2016年房市泡沫类似于上年股市泡沫的“水牛”“杠杆牛”,已经脱离房价收入比等基本面指标。近期深圳、上海、南京、苏州、杭州等一线核心二线城市房价大涨。货币超发,将导致购买力平价下降,对内表现为资产价格泡沫和滞涨风险,对外表现为汇率贬值压力。
融资结构、资金流向和资产负债率情况均表明,融资平台、房地产和产能过剩重化工业形成了当前资金需求的“黑洞”。这三大领域的融资主体有政府信用背书或房价上涨预期支撑,财务软约束特征明显,对资金价格不敏感,通过不断占用信用资源负债维持、僵而不死,严重损害资源配置效率、企业转型创新和国民经济持续健康发展。

2016年一季度新增4.6万亿信贷,其中房地产贷款新增1.5万亿,即流入楼市的资金达到1.5万亿,这是直接导致全国房价暴15.7%、一二线房价疯狂上涨的罪魁祸首,楼市火爆的秘密。房价暴涨源头,住房贷款约占去年新增贷款三成。2015年建行、工行、招商、农行以及中行新增个人住房贷款占全部新增贷款分别达到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。其一是4月15日,央行公布金融数据显示,一季度人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元,同时超过2009年一季度的4.59万亿元,创下历史纪录。其二是一季度金融数据显示,除了显示贷款增加创天量外,一季度社会融资规模增量累计为6.59万亿元,比去年同期多1.93万亿元。

中国广义货币发行量(M2)余额情况如下:
1999年12月末11.76万亿;2000年12月末13.24万亿;
2002年12月末18.32万亿;2004年12月末25.01万亿;
2006年12月末34.55万亿;2007年12月末40.34万亿;
2008年12月末47.51万亿;2009年12月末61.02万亿,首次超过美国。
2010年12月末72.58万亿;2011年12月末85.15万亿;
2012年12月末97.42万亿;2013年12月末110.65万亿,首次达到100万亿以上。
2014年12月末122.84万亿;2015年12月末133.34万亿元;
2016年3月末为144.62万亿元;



其三是从货币供应量来看,截至一季度末,广义货币(M2)余额144.62万亿元,同比增长13.4%,狭义货币(M1)余额41.16万亿元,同比增长22.1%。从月度数据来看,1月新增信贷达2.51万亿元,在2月经历超预期回落,降为7266亿元后,3月我国新增信贷又出现超预期增长,达到1.37万亿元,高于市场预估的1.1万亿元,同比多增1883亿元,环比则接近翻倍。其四是超发货币形成通胀上行压力。3月CPI稳定在2.3%,一季度CPI回升至2.1%,远高于去年四季度的1.5%,主要原因在于货币超增,13.4%的货币增速远超6.7%的GDP增速。

4月20日,央行公布数据显示,一季度房地产贷款余额增速达22.2%,住户消费性贷款快速增长25%。这一数据更加证实了中国经济的企稳回升,离不开房地产的汗马功劳。央行4月20日公布2016年一季度金融机构贷款投向统计报告显示,房地产贷款增速上升,住户消费性贷款快速增长。数据显示,2016年3月末,人民币房地产贷款余额22.51万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末高1.3个百分点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元,增量占同期各项贷款增量的32.5%,比上年占比水平高1.9个百分点。
2016年3月末,房产开发贷款余额5.22万亿元,同比增长13%,增速比上年末低4.9个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额1.86万亿元,同比增长45.4%,增速比上年末低14.1个百分点;地产开发贷款余额1.8万亿元,同比增长22.8%,增速比上年末高10个百分点。个人购房贷款余额15.18万亿元,同比增长25.5%,增速比上年末高2.4个百分点,比各项贷款增速高10.8个百分点;一季度增加1万亿元,同比多增4309亿元。
其五是4月15日,央行公布的金融数据显示,一季度,新增房地产贷款1.5万亿元。其中,房地产开发贷款新增4549亿元,个人购房贷款新增1万亿元,同比多增4309亿元。一季度,新增人民币贷款为4.61万亿,其中房地产贷款几乎占了新增额的三分之一,背后就是一季度M2增幅为13.4%。老谢在数据公布之前就判断,并且《数据无法掩盖货币超发事实》文章中讲到,今年一季度房地产贷款将达到1.5万亿,创新的历史纪录。

老谢一直强调,房价暴涨,实质上就是货币现象,是货币超发,是货币泡沫。大量的钱投入市场,钱多了,商品就必然涨价。外界一直以为是房价暴涨,其实是货币增长、流动性增长、钱增长,背后就是印钞机日夜工作的结果。其一是货币超发之下,老百姓货币保值需要。因为人民币贬值与通货膨胀,房子才能够抗衡。其二是实业创业环境恶劣,产业过半资本被挤进房地产。因为政府印的钱,基本进了垄断企业、垄断产业,央企、国企、地方国企等。民营企业与开发商只能够进入房地产投资。其三是央企、国企、地方国企等手中的钱越来越多,投资渠道狭窄的无处可投情况下,大量的钱投入房地产,疯狂抢夺土地,大量的地王都是他们制造的。
其四是政府把房地产当作货币蓄洪池。大量的钱投向市场后,社会的通胀压力便大。通胀过大,易引起社会的压力。在此情况下,政府一直有意将房地产作为一个货币蓄洪池,以避免这些钱窜进市场,导致类似蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗等民生现象。其五是地方政府的土地抵押置换基础设施,土地财政为地方政府债务托底。房价上涨了,土地市场必火爆,土地价值肯定会水涨船高。地方的押在银行的土地必升值,况且为地方政府债务托底,土地财政就是这么一直不断存在的。其六是政府把房地产当成税收收入的重要来源,房地产市场的火爆,可以产生大量的税收收入。
财政部公布数据显示,1-3月,全国财政收入增幅为6.5%,比去年全年增幅提高0.7个百分点;3月营业税5680亿元,同比增长14%,剔除营改增转移收入影响后增长16.1%。其中,受部分地区商品房销售回暖以及上年基数较低等影响,房地产营业税1917亿元,增长32%;契税1012亿元,同比增长15.4%;土地增值税1127亿元,同比增长19.9%;耕地占用税493亿元,同比增长14.1%;城镇土地使用税521亿元,同比增长4.7%;房产税501亿元,同比增长10.5%。
今年一季度由基建和房地产拉动的经济增长,说明“中国式的杠杆转移”。企业中长期贷款高增长,是因为3月底专项基础设施建设基金项目集中配套贷款,加上各类过去两年储备的大项目集中上马,公共部门加杠杆。居民中长期贷款高增长与房地产销售改善直接正相关,意味着居民部门加杠杆,房地产去库存延续。实质上是反映出中国经济投资型与债务型发展模式、思维,靠房地产拯救中国经济的做法。
1996-2007年4次高增的货币供应之所以引发了差异极大的物价水平,主要是因为4次高增的货币供应分别对应着经济周期阶段的衰退中期、复苏初期、复苏中期和经济繁荣末期,分别是在不同的经济增长水平、产出缺口和供求背景。1997-1998年中国正处于经济周期的下行阶段,产出缺口在低谷,所以这次高增的M1并没有改变物价的下行方向;2000-2001年中国正处于经济复苏的初始阶段,刚刚结束自1993年以来长期的经济不景气,产出缺口仍在低位,所以这次高增的M1虽然改变了物价的运行方向,但是并没有引发通胀。
高增的货币供应出来以后,总要寻找突破口,货币供应引发的需求冲击程度与瓶颈部门的供给短板程度共同决定了物价的波动水平。从结构的角度,1997-1998年和2000-2001年,宏观经济经历了从1993年以来长达8年的调整和2次外部经济危机,各部门的产能都存在严重过剩,对货币供应的吸纳能力较强。2003-2004年,从2001年经济在内需带动下开始启动,内需部门的链条逐渐绷紧。2007-2008年,经过2005年以来出口的爆发式增长,外需部门的链条也已经绷紧。
2003-2004年中国处于经济复苏的中期,产出缺口明显收窄,所以这次高增的M1引发了温和的通胀;2007-2008年中国正处于经济繁荣的波峰,供求链条明显绷紧,所以引发了较高水平的通胀。自1998年朱总理的三驾马车-消费、出口、投资形成之后,其经济增长的引擎器主要是房地产、贸易、政府基建、制造业、消费,其经济增长的方式就是货币超发、债务超举,至2007年中国经济增速一直保持高增长时代。









2008年中国经济正式进入高速增长转入中高速增长的节奏,金融危机之后,2008年11月中国政府果断的4万亿经济刺激计划与9.59万亿信贷及货币超发,到2012年地方政府2万亿经济刺激计划与8.25万亿信贷及货币超发之下,因人口拐点来临与4万亿后遗症及产能过剩,2012年中国经济由第一季度增长8.1%首次下降到第二季增长7.6%,正式进入“7时代”,三季7.4%,四季7.9%。2011年9.3%,2012年7.8%,2013年-2014年分别为7.7%、7.4%,2015年6.9%,跌破“7”,创下25年历史最新低,首次进入“6时代”。到2016年一季度中国经济增长持续放缓到6.7%,下行的压力大。
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