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借名购房的法律风险

作者:jnls 日期:2015-11-30 16:42:13 人气:
为规避楼市调控和特殊性住房限购等政策,或享受低价购房优惠,借名购房现象时有发生,然而这种行为易引起纠纷。北京市第二中级人民法院调研发现,借名购房纠纷大多因借名人与登记人双方就借名购房行为未签订书面协议、借名人无法提交有效证据予以证明而引起。法官提醒,借名购房,无论对借名人还是登记人,都有诸多风险。

    借名买经济适用房,违反政策无法获得房产

    张先生与赵先生是同事。2009年,赵先生以其名义购买了一套商品房,但购房首付款及贷款均由张先生支付和偿还,房屋也是由张先生装修和居住使用。2010年,赵先生取得了房产证,房屋性质为经济适用房,但房产证原件由张先生持有。2015年,张先生以双方存在借名买房为由诉至法院,要求赵先生为其办理该房产的过户手续。

    赵先生则主张,双方并不存在借名购房的约定,张先生代为支付的房款系借款,因一直未还钱,所以才将房屋交给张先生居住并将房产证原件抵押给他。

    法院认为,张先生与赵先生虽未签订书面借名购房协议,但从房款支付、房屋装修、使用及房产证原件的持有情况并结合在案证据来看,可以认定双方在事实上已经形成了借名购房关系。但因张先生不具备购买经济适用房的资格,双方的借名购房行为违反了相关政策、法规的规定,因此,法院最终未支持张先生的诉讼请求。

    法官解释,依据法律规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律法规,不得扰乱社会经济秩序,不得损害社会公共利益。经济适用房作为具有保障性质的政策性房屋,实行严格的准入和退出机制,经济适用房制度也是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,关乎社会公共利益。此案中,虽然张先生主张借名购房的事实得到了确认,但因违反了相关政策、法规的规定,导致其最终仍无法获得该房产。

    主张借名购房,因举证不能而败诉

    2009年,周先生以100万元的价格购买了一套二手房屋并取得了房屋所有权证,但该房屋一直由其情人陈女士居住。2013年年底,周先生将陈女士诉至法院,要求其腾退该房屋。

    诉讼中,陈女士主张该房屋是其借用周先生的名义购买的,她是房屋的实际产权人,所以不同意腾房。

    后经法院释明,陈女士另案起诉要求确认该房屋归其所有及周先生夫妇为其办理房屋过户手续。

    在此案审理中,陈女士主张,该房屋由其出资购买、装修和居住,购房款来源包括出售股票、向妹妹借款30万元及周先生赠与的50多万元,且购房手续及房产证原件均由其持有。

    周先生则主张,50多万元的购房款并非赠与陈女士,而是为了让陈女士替自己购房,30万元借款也是由其偿还的,并提供了银行汇款凭证。

    周先生称,购房手续原件之所以在陈女士手里,是因为当时两人特殊的关系,且妻子对购房一事并不知情,所以才将购房手续及房产证原件暂时交给陈女士代为保管。周先生只认可装修时陈女士出了一部分钱。

    最终,法院因陈女士未能提供充分有效的证据证明其与周先生之间存在借名购房及房款由其出资的事实,判决驳回了陈女士的诉求。同时,在周先生起诉要求陈女士腾房的案件中,法院也判决陈女士应腾退房屋。

    法官解释,依据“谁主张谁举证”的举证责任分配原则,陈女士主张是借名购房,故其应当举证证明其主张成立,如举证不能,应当承担不利后果。

    法院在认定当事人之间是否存在借名购房这一事实时,首先要审查双方是否签订了书面的借名购房协议,是否对房屋产权归属作出了明确的约定。在未签订书面协议的情况下,一般要从出资、房屋的居住使用状况及购房手续原件的持有情况等方面进行综合考量。

    此案中,周先生与陈女士并未签订书面协议,并且从在案证据来看,大部分购房款也是由周先生支付的,因此陈女士的诉求未得到法院支持。

    证据与证言相互印证,借名人权益获保护

    2005年,王先生以按揭贷款的方式购买了一套二手房。但该房屋一直由台湾人李先生居住使用,且购房合同、付款凭证、还款存折及房产证等购房资料原件均由李先生持有。王先生的购房合同签订之前及当日,李先生从自己银行卡中支取了与王先生支付的购房定金及首付款相同数额的现金。2006年,王先生为李先生出具《证明》,证明该房产系李先生购买及拥有。2012年,经相关部门批准,李先生可以购买该房屋。2013年,李先生诉至法院,要求王先生将房屋过户至其名下。

    李先生主张,2005年,根据当时的政策规定,其不能在京贷款购房,故其借用了王先生的名义购买了该套房产,购房款均由其出资,房屋也一直由其居住。

    王先生则主张,房屋是自己出资所购,因为朋友关系才将房屋借给李先生居住,其出具的《证明》仅是为了协助李先生办理临时住宿登记使用。

    法院查明,事实上,李先生在此之前就已经办理了临时住宿登记。

    诉讼中,王先生购房时的见证人也出庭证明了双方是借名购房。

    法院认为,首先,王先生本人书写的《证明》,明确了房屋是李先生购买且产权归属于李先生。其次,该房屋由李先生长期占有使用,并持有房屋购买、使用过程中的全部原始材料,李先生也就首付款及分期偿还贷款提供了相应支出凭证,这些证据与证人证言也相互印证。

    因此,法院最终认定李先生主张双方系借名购房成立,判决支持了李先生的诉求。

    纠纷多样

    法律关系复杂

    借名购房是指当事人一方(借名人)经他人(登记人)同意,以他人名义购房并进行登记,房屋归属于借名人所有的行为。

    北京二中院民一庭庭长肖大明分析说,借名购房的原因多种多样。有的是为了规避法律或限购限贷政策,有的是为了享受低价购房优惠,也有的是为了转移、隐匿财产和逃避债务。

    肖大明向笔者介绍,借名购房纠纷有如下特点:

    借名购房人与房屋登记人多为亲属、朋友关系。由于房产价值较大,基于规避风险的考虑,借名购房人一般选择的是借用家人、亲戚朋友的名义来购房。

    借名购房大多未签署书面协议,借名人举证困难。基于亲属、朋友之间的信赖,借名人与登记人往往仅进行口头约定。一旦发生纠纷,借名人因无法提供有效证据证明借名关系成立而导致败诉的情况时有发生。

    法律关系复杂化。借名购房看似简单,但其中往往涉及多方利益,蕴含复杂的法律关系。如借名人与登记人之间的协议借名购房的法律关系,登记人与开发商或出卖人之间的房屋买卖合同关系,登记人与第三人(房屋受让方、抵押权人)之间的转让或抵押法律关系等。

    当事人诉求多样化。因借名购房涉及多种法律关系,审判实践中,当事人的诉求也呈现多样化。如借名人要求确认对房屋享有所有权或办理房屋过户手续;登记人要求借名人腾退房屋;在涉及经济适用房等政策性房屋时,登记人要求确认双方借名买房协议无效;在房屋存在转让或抵押的情况下,第三人(房屋受让方、抵押权人)要求继续履行合同或解除抵押合同等。

    来源:人民法院报

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