您的位置:网站首页 > 合同担保 > 正文

房屋擅自转租,该转租合同是否有效?

作者: 日期:2011-02-19 11:39:12 人气:

 

   编辑按:承租人在承租房屋的过程中,往往出于这样或那样的原因,在未经出租人同意的情况下,将所承租的房屋予以转租,因此引发的房屋转租的纠纷大量产生,而我国法律又欠缺明文规定,一旦诉讼,就出现无法可依的情况。鉴于此,我们将相关案例、探讨文章登录出来,供大家参考。

未经出租人同意的转租合同效力之探讨

李景华*
 
   一、问题的提出

   承租人与出租人在合同中约定:转租需征得出租人的同意,违约方应承担违约金10万元。后承租人未经出租人同意,将房屋转租给第三人。出租人发现后,提出解除租赁合同。承租人为此承担了10万元的违约金。由于第三人不能再继续使用、占有承租的房屋,遂向法院提起诉讼,要求承租人(即前一租赁合同的承租人)承担违约责任。根据转租合同的约定,违约方同样应当承担10万元的违约金。一审法院在调解不成后判决转租人承担给付第三人10万元违约金的责任。承租人提起上诉,提出转租合同无效的观点。

   承租人未经出租人同意,将承租的房屋转租给第三人,该转租赁合同是否有效是审判实践中经常碰到的问题。由于目前法律规定不甚明了,司法实务界探讨中颇有争议。

 二、学术界的分歧

   《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

   《合同法》对承租人的转租,规定了两种情况:一是经出租人同意的转租。经出租人同意的转租,细分起来,又可分为事先的同意或事后的同意。但对未经出租人同意的转租,即擅自转租的合同效力未作明文规定,仅仅规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。对转租合同的效力究竟如何,现有三种意见:

   1、转租合同无效。承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给他人,是一种无权处分的行为,故无效;

   2、合同效力待定。转租合同是否有效,应当区别对待。首先应当审查出租人是否同意或是否予以追认,同意或追认的转租合同有效。其次是看第三人是否进行过审查,这种审查当然主要是指程序意义上的审查,即第三人对承租人出租物的来源、产权情况、有无转租权等进行审查,从而确定合同是否有效;

   3、转租合同有效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。转租合同是当事人真实意思的表示,又不构成对产权人实际权利的损害,应当按照有效合同处理。

   其中最有代表性的是以全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生为主编的《中华人民共和国合同法释义》主张的无效论和以最高人民法院原副院长李国光为主编的《合同法释解与适用》主张的有效论。《中华人民共和国合同法释义》一书认为,:“承租人未经出租人的同意将租赁 物转租给第三人,出租人予以追认的,出租人与承租人签订的租赁合同继续有效,次承租人也可

 以继续对租赁物为使用收益。但是,由于承租人的擅自转租行为已构成根本违约,出租人有权解除租赁合同,并要求确认承租人与次承租人签订的转租合同无效。因转租合同被确认无效,第三人不能对租赁物为使用收益的,可以向承租人请求损害赔偿。”而《合同法释解与适用》一书中提出:“我国合同法就转租,明显采限制主义模式。根据承租人的转租,是否经出租人的承诺,可以将转租区分为合法转租与不合法转租。……不合法转租,是指未经出租人允许所进行的转租。……首先,就转租人与次承租人之间的关系而言,双方当事人之间的租赁合同可以毫无障碍地成立并生效从而发生债的效力,给予此债的效力,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得租赁物的使用收益的权利,次承租人得向其主张违约的损害赔偿责任。”两本书都是在合同法实施后对合同法条文所作的解释和释义,但其在理解上的分歧,更使承办此类案件的法官对转租合同的效力认定感到困惑。

   三、理论与实践角度的分析

   无效论观点的理论的是什么呢?笔者认为,无非是考虑承租人将其并不拥有实际处分权的租赁房屋再予以转租,这是对产权人权利的一种侵害。我国《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。因承租人未经出租人同意将承租房屋予以转租是一种无权处分的行为,故得出无效的结论。而持有效论观点的专家可能更多的是考虑到转租合同确立的也仅仅是一种承租人与第三人之间的债权债务关系,承租人将通过租赁合同取得的对租赁物的占有、使用权予以让渡,一旦承租人不能履行或不能完全履行合同约定的提供房屋的义务,对第三人则构成违约,应当承担相应的违约责任。

   笔者认为,转租合同在出租人与承租人之间没有约定或不能认定承租人有转租权的情况下,承租人转租房屋对出租人而言,显然构成违约。但转租合同同时也是承租人与第三人确立权利义务的依据,应视为有效。理由如下:1、承租人转租房屋,其与第三人之间建立了一种新的权利义务关系。承租人将通过租赁合同取得的对承租房屋的占有、使用权作出处理,这对出租人的房屋所有权中的处分权并不构成任何影响;2、法律为了保护出租人的权利,赋予了出租人在发现承租人擅自转租房屋情形时,有解除合同的权利,确立了较为便捷的维权途径;3、从我国《合同法》第224条第2款的条文文意和内涵分析,出租人可以解除合同,而不是规定可以申请确认转租合同无效。如果立法上亦持该类转租合同无效的观点,法律条文就会作如下规定:出租人可以解除合同,也可以申请确认转租合同无效;4、当出租人以承租人擅自转租为由要求解除合同时,“在受让人和出租人之间,受让人不得以其所受让的租赁权,对抗出租人。”即第三人不得以其与转租人之间的租赁合同有效为由来对抗出租人。

   通过上述分析,可以看出,在这类案件中,承租人明知该房屋未经出租人同意不得转租,但仍然予以转租,除极个别情况外,承租人均出于追求最大的经济利益,而不顾诚实信用的民事活动基本原则。认定合同无效,对损害后果作赔偿处理时,就需要认定第三人对无效合同的订立有无过错,有过错的就需分担相应的责任。而若认定转租合同有效,则首先需要审查谁是违约方,也就是说,违约方不履行合同义务或者履行合同不符合约定,应当向守约方支付约定的违约金,约定的违约金低于实际损失的,守约方就违约方因此造成的其他损失,还可以请求人民法院或者仲裁机构增加损失赔偿额,这给予了第三人更多的选择空间,有利于保护善意的守约方的合法权益。

 * 李景华,男,上海市第二中级人民法院监察室主任、审判委员会委员。
 
未经出租人同意擅自转租"赔了夫人又折兵"
 
中国法院网讯   房屋租赁期间,承租人未经出租人同意私自将房屋转租给他人,结果是“赔了夫人又折兵”。7月31日,江西省安福县人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件,一审判决被告与第三人的房屋转租合同无效,并解除原、被告签订的房屋租赁合同。
    2007年2月17日,原告黄小军与被告郭开滨签订房屋租赁合同,约定黄小军将坐落于安福县金岸休闲广场一门面租赁给郭开滨,租赁期限从2007年3月20日至2013年3月19日,租金按年交付,前三年为每年43800元,后三年为每年46800元。合同签订时,被告向原告支付第一年的房租23800元,剩余的房租20000元和水电押金2000元原告同意被告在2007年6月30日以前付清。
    郭开滨承租后自己经营一部分店面,将另外大部分店面于2007年5月4日转租给了第三人周小秋经营。2007年5月28日,郭开滨以书面形式用特快专递告知原告门面转租。同年5月31日,原告黄小军也用书面形式通知被告郭开滨,告知被告门面不得转租。后原、被告经协商未果,原告起诉至法院,诉请确认被告与第三人的转租合同无效并解除原、被告的租赁合同。
    被告郭开滨辩称,合同约定转租门面只需通知原告,并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日,被告已口头通知了原告转租门面, 5月27日又书面通知了原告。因此不同意终止与原告的合同,与第三人的转租合同也应继续有效。
    一审法院审理认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,承租人应当按照约定支付租金。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。本案被告郭开滨未征得原告黄小军的同意私自将承租的门面转租给第三人周小秋,被告与第三人签订的转租合同无效。原告为此要求解除与被告郭开滨之间的房屋租赁合同本院予以支持。被告提出合同约定转租只要通知了原告即可与法相悖,法律明确规定转租须征得出租人同意。且被告转租在前,通知原告在后。被告提出在2007年5月3日口头通知了原告转租事宜,因无证据证实不予支持。据此,法院作出上述判决。
 
 

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

  (2004)佛中法民五终字第526号

  上诉人(原审被告、反诉原告):冼颜英,女,1972年12月20日出生,汉族,住所:佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

  上诉人(原审被告):冼杰华,男,1975年7月14日出生,汉族,住所:佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

  委托代理人:冼海华,男,1968年7月14日出生,汉族,住所:佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

  被上诉人(原审原告、反诉被告):杨宇清,女,1980年1月28号出生,汉族,住所:佛山市南海区罗村镇罗村管理区罗南村。

  上诉人冼颜英、冼杰华因与杨宇清房屋转租合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第21号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审判决认定:冼颜英、冼杰华是姐弟关系。2003年1月1日冼颜英与南海市东南通讯发展有限公司签订租赁合同,南海市东南通讯发展有限公司将位于南海桂城花苑广场4座地铺租给被告使用,租期为5年。合同约定在合同期内,冼颜英将全部或部分房屋转让他人时需经业主同意。2003年7月,冼颜英、冼杰华将未经业主同意将该铺位间开,分租给杨宇清使用。杨宇清在2003年7月6日向冼杰华被告支付了4000元顶手费、同年7月8日交纳了按金2000元及7、8 月份的租金2000元,并为经营需要申领商号支出110元、安装电话费301元、缴纳物业管理费180元、还购置了两台电冰箱、货架及货物等。由于南海东南通讯发展有限公司不同意被告转租且将铺位转让,故杨宇清已于2003年10月30日撤出讼争铺位,并于11月1日将铺位钥匙交给新业主。杨宇清对冼颜英反诉的水电费没有异议,但对租金有异议,认为没有正常使用。另外,冼颜英向南海市东南通讯发展有限公司交租至2003年10月15日。尔后,杨宇清向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼,请求:一、确认冼颜英、冼杰华将上述佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺转租给杨宇清的行为无效;二、要求冼颜英、冼杰华退还顶手费4000元、按金2000元予杨宇清。三、要求冼颜英、冼杰华赔偿杨宇清实际花费4410元及其它经济损失2577.5元。冼颜英为此提出反诉,请求杨宇清支付冼颜英租金2433元、电费440元、水费55.20元,合共2928.20元。

  原审判决认为:冼颜英向南海市东南通讯发展有限公司租赁位于南海桂城花苑广场4座地铺,冼颜英违反合同约定,在未经出租人同意的情况下转租给杨宇清,事后未得到出租人的追认,其转租行为无效。造成转租无效,过错在转租人,故冼颜英应当将其所收取的杨宇清的顶手费4000元、按金2000元退回杨宇清。杨宇清因经营而支付的工商费用110元及安装电话的费用301元,应当由冼颜英赔偿。杨宇清主张的装修费及货物损失费等其他损失,没有合法依据,并且电冰箱属可搬迁物品,货物是其未有合法经营手段时购进的,故主张其损失的依据不足,不予支持。至于物业管理费,由于是杨宇清实际使用铺位时支付的,应由杨宇清承担。杨宇清在9月、10月份实际占用了铺位,同时冼颜英也向业主支付了相应的租金,根据公平合理原则,杨宇清应该支付占用期间内的使用费按一个半月计为 1500元,并支付实际支出的水电费495.20元。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定,判决如下:一、冼颜英、冼杰华转租佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺租给杨宇清的行为无效。二、冼颜英、冼杰华应于本判决发生法律效力之日起十日内退还顶手费 4000元、按金2000元予杨宇清。三、冼颜英、冼杰华赔偿杨宇清为筹备经营而支付的工商费用110元及电话安装费301元,共计411元。四、杨宇清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付冼颜英铺位使用费1500元及水电费495.20元。五、驳回杨宇清其他诉讼请求。六、驳回冼颜英其他反诉请求。本案受理费530元,由杨宇清负担263元,冼颜英、冼杰华负担267元,反诉费127元,杨宇清承担90元,冼颜英承担37元。

  冼颜英、冼杰华不服上述判决,共同向本院提起上诉称:一、冼杰华不应负连带责任,不应成为被告。冼杰华只是受冼颜英的委托办理具体事宜,收到的钱交还冼颜英,该支出的费用由冼颜英支付,冼杰华只是办事而已。二、判令冼颜英转租行为有效合法。业主在二楼办公(也就是铺位的正上方),每天上下班均看见并知道招贴广告并间墙用于招租,冼颜英是征得业主的口头同意才转租的。《合同法》第十条规定当事人订立合同,有书面形式、口头形式或其它形式。由此可见,口头协议也是有效的合同。业主的口头同意,而且一直在收取冼颜英的租金,进一步表明业主的口头同意不但成为合同有效合法的组成部分,而且双方一直在履行合同,因此鉴于业主的口头同意而出现的转租行为是有效的。三、在未领取营业执照的情况下属于违法经营,杨宇清应自己承但一切损失。四、所谓的“顶手费”其实是因为分租而发生的费用。4000元顶手费是间墙和拆烂玻璃墙的费用和损失。是当时双方商定的,用于抵扣实际发生的费用的。五、工商核准费用发生在5月份,而冼颜英与杨宇清在7月份才发生租赁关系。因此该费用应由杨宇清承担。六、杨宇清是次承租人,与冼颜英发生租赁关系,杨宇清应把铺位钥匙交还给冼颜英,未将钥匙交还还可以认定未解除租赁关系,因此应追收杨宇清所欠租金直至2003年11月13日。七、业主在租金上优惠冼颜英交到2003年10月15日,并不等于杨宇清可以只交租到2003年10月15日。综上所述,请求依法撤销原审判决,并重新作出裁决,由杨宇清承担本案第一、二审费用。

  杨宇清答辩称:一、根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定,冼杰华作为冼颜英的受托人,应当向杨宇清披露受托人与委托人之间的代理关系。但到一审终结为止,冼杰华并未向杨宇清及法院提交过任何委托文件及声明,有意隐瞒事实,造成杨宇清无法选择相对人主张其权利;冼杰华不应负连带责任,不应成为被告之说,不能提供充分证据,只凭主观想象,法院应予以否定。二、杨宇清向法院提供的业主出具的《不同意转租证明》,已充分说明了冼颜英、冼杰华的转租行为未得到业主同意。口头协议缺乏法律依据,其转租行为无效。三、由于冼颜英、冼杰华的违约,造成冼颜英、冼杰华不能领取营业执照,无法经营。根据《中华人民共和合同法》第七章第一百零七条、第一十三条之规定,冼颜英、冼杰华应对杨宇清的直接经济损失和可预见经济损失承担赔偿责任。四、“顶手费”的用途,冼颜英、冼杰华没有向杨宇清提供任何说明,也不曾有过任何商定;而且冼颜英、冼杰华的转租行为属于违约,更在明知违约的情况下,瞒骗杨宇清承租,因此,冼颜英、冼杰华为了违约而作出的投入,更不应由受害方杨宇清分担。五、工商核准费发生在5月份,更能说明杨宇清为了合法经营、依法纳税作出了充分的准备。由于杨宇清的违约行为,造成杨宇清无法经营,该费用属于杨宇清的其中一项直接经济损失,应由杨宇清承担赔偿责任。六、杨宇清在10月15日前就为交还铺位钥匙等善后工作不断联系冼颜英、冼杰华,务求达成共识,把损失尽可能减至最低,但冼颜英、冼杰华采取关闭手提电话等措施避而不见。甚至公证部门前来办理公证工作也无法与冼颜英、冼杰华取得联系,最后只得召集数十名群众后强行开锁才能完成公证工作:由于无法与冼颜英、冼杰华取得联系,冼颜英、冼杰华更在10月 30日晚深夜在铺位门上加上两把挂锁,把杨宇清安排在铺内看守的哥哥反锁铺内,企图达到某种报复行为,更扬言如果杨宇清敢到法院对其提出诉讼就打死杨宇清(注:冼颜英、冼杰华以上的行为证据:一、可提取业主部分员和邻近商户的证词。二、一审开庭前一天,冼颜英、冼杰华曾强行砸开铺位上“清之驿”的招牌作为报复,当时有群众拨打110报警,110中心应有当时的处理记录。)杨宇清慑于冼颜英、冼杰华的恐吓,把铺位钥匙交还业主的行为无可厚非;七、杨宇清无法正常使用铺位营业,不应支付任何租金。综上所述,一审程序合法,适用法律、法规明确,恳请法院就冼颜英、冼杰华对杨宇清造成的直接经济损失和可预见经济损失、依法追究其赔偿责任。

  经审查,本院对于原审判决认定的事实予以确认。

  本院认为:冼颜英承租房屋之后,又与冼杰华将其转租给杨宇清,并未违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定转租行为有效。原审对于本案转租行为的效力认定错误,本院予以纠正。但是,由于房屋出租人南海东南通讯发展有限公司不同意冼颜英转租,导致转租合同无法继续履行,合同应予解除,对此,洗颜英、冼杰华应当承担违约责任。由此而造成的损失也应当由洗颜英、冼杰华承担。洗颜英、冼杰华主张其转租已征得业主的口头同意并且顶手费是间墙和拆烂玻璃墙的费用和损失,均依据不足,本院不予采信。洗颜英、冼杰华上诉主张应追收杨宇清所欠租金直至2003年11月13日一节,因杨宇清已于2003年10月30日已迁出讼争房屋,并于2003年11月1日将房屋钥匙交给新业主,故洗颜英、冼杰华的该主张不能成立,本院不予支持。关于冼杰华是否应当在本案承担责任的问题,因铺位承租回来的是冼颜英,而收取租金并出具租金收据的是冼杰华,原审认定冼颜英与冼杰华是转租的共同责任人并无不妥,本院予以维持。综上,冼颜英、冼杰华上诉理由不成立,依法应予驳回。

  据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:

  一、维持广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第21号民事判决第二、三项;

  二、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第21号民事判决第一项;

  三、变更广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第21号民事判决第四项为:杨宇清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付冼颜英铺位租金1500元及水电费495.20元;

  四、解除冼颜英、冼杰华与杨宇清之间的佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺转租合同关系。

  二审案件受理费657元,由冼颜英、冼杰华承担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长 吴 建 兴

  审 判 员 林 义 学

  审 判 员 陈 秀 武

  二○○四年十月十五 日

  书 记 员 余 珂 珂

 
   
 
读完这篇文章后,您心情如何?
0
0
0
0
0
0
0
0
本文网址:
上一篇:摊位租赁合同
热门排行  
推荐信息  
相关信息  
没有资料
联系我们 | 网站管理 | 技术支持 | 鲁ICP备11001805号-1

鲁公网安备 37089702000030号